滬"夾心層"住房方案 購房支持為主租房為輔

滬"夾心層"住房方案 購房支持為主租房為輔
 
上海近年來住房價格的上漲較快，不僅制約了**人才的引進(jìn)，而且對青年人才和剛畢業(yè)的大學(xué)生產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”，這部分人群往往由于年限、收入等條件不能享受到住房保障政策，又無力購買市場化商品住房，成為所謂的“夾心層”。據(jù)對上海部分高校的調(diào)研，上海高校提供的工作、收入等條件與其他地區(qū)同類高校相比，已無比較優(yōu)勢，而外省市其他高校提供的優(yōu)越住房條件成為引進(jìn)人才有力的競爭砝碼。而對于創(chuàng)業(yè)初期的青年人才，由于房價過高，只好選擇其他城市包括上海周邊的中小城市創(chuàng)業(yè)發(fā)展；一些科技型中小型企業(yè)，也因創(chuàng)業(yè)成本高而不得已選擇離開上海。

上海目前的住房保障框架已初步成型，解決青年“夾心層”住房問題應(yīng)既注重當(dāng)前保障政策的完善，加快政策的推進(jìn)，惠及更多的青年“夾心層”，同時又需要積極**，借鑒國內(nèi)外較成熟的經(jīng)驗，加快解決青年“夾心層”住房困難。

國際經(jīng)驗

從國際住房保障發(fā)展趨勢看，都有一個階段性發(fā)展的趨勢，從*低收入家庭到低收入家庭、中低收入家庭、中等收入家庭，并不斷關(guān)注以青年人為主的“夾心層”家庭。

在解決中低收入家庭住房困難的同時，隨著房價的高漲，許多國家和地區(qū)都開始關(guān)注既無法享受原有保障制度，又無力購買商品住房的“夾心層”家庭，將精力放在中等或中高收入家庭、青年家庭、專業(yè)技術(shù)人員等住房政策上，這部分家庭往往是社會發(fā)展的重要動力，是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)。在通過政府建設(shè)低價住房出售、支持開發(fā)商建設(shè)可負(fù)擔(dān)住房的同時，通過住房金融支持政策，促進(jìn)中等收入家庭“自置住房”，使住房自有率提高。如美國通過金融支持使住房自有率提高到68%左右；英國于上世紀(jì)70年代后開始致力于住房的“私有化”，到上世紀(jì)90年代初自有產(chǎn)權(quán)住房已近70%。

青年人的住房困難多數(shù)情況下是階段性的，住房支付能力不足不同于其他低收入家庭，他們有改善的可能，但前期解決住房問題需要一定的支持，主要的支持形式有兩類。

一是政府提供低價住房出售，使青年人有購買到低于市場價的住房的機(jī)會。如我國香港的夾心階層住屋計劃，政府委托香港房屋協(xié)會建造供出售的公共房屋。個人購入的住房受五年的轉(zhuǎn)售限制。供應(yīng)對象為收入不足于購買私人樓宇，但又有條件申請居屋及公屋的中等收入階層，其中，香港的居屋相當(dāng)于上海的經(jīng)濟(jì)適用住房，公屋是低價公共租賃住房，租金約為市場租金的五分之一，這兩種住房是香港的住房保障主要形式，香港約二分之一的人口居住在這兩類保障性住房中。該計劃建設(shè)的住房稱為“夾心階層住屋屋苑”，簡稱“夾屋”，市場定位及售價比“居屋”高，但比私人樓宇低。如英國的共有產(chǎn)權(quán)住房的一種模式，購房人必須籌資購買新建公房至少25%的產(chǎn)權(quán)，其余產(chǎn)權(quán)仍由住房協(xié)會持有，購房者付房租。每年的房租標(biāo)準(zhǔn)是住房協(xié)會所持產(chǎn)權(quán)資本價值的3%。隨后購房者即可按市價購買剩余產(chǎn)權(quán)，也可以按照市場價格，自由轉(zhuǎn)讓所持房屋產(chǎn)權(quán)。

二是政府的補(bǔ)貼和金融支持，使青年家庭早日置業(yè)，平滑了生命周期內(nèi)的消費。俄羅斯于2002年出臺的“青年家庭住房保障”制度，在政府補(bǔ)貼的同時，通過銀行等多方面的資金進(jìn)行金融支持。青年家庭住房保障資金來源是這樣的：聯(lián)邦預(yù)算資金和各地方預(yù)算資金占到預(yù)算資金總額的35%左右；參與制度的金融組織為“制度參與者”提供的資金占到預(yù)算資金總額的近45%；參與者本人出資額占預(yù)算資金總額的20%。另外，我國香港的“夾心階層住屋貸款計劃”是依靠低息緩貸，其年利率僅為2%，貸款及利息在三年后才開始償還，這非常適合收入穩(wěn)定增長，短期支付有困難的“夾心層”。同時還推出了“自置居所貸款計劃”，提供長期免息貸款，如13年償還的免息貸款80萬元或分20年償還的免息貸款60萬元。新加坡的辦法是讓公積金循環(huán)利用，為支持公民購買組屋，建屋發(fā)展局在提供低價組屋的同時，還提供津貼貸款，利率僅比公積金利率高0.1個百分點，目前為2.6%。澳大利亞為支持**購房者，推出了**購房補(bǔ)貼政策，為**購房者提供一定數(shù)量的資助。